Chapitre 4 : Fiscalité immobilière (Foncier et LMNP)

Introduction

L’immobilier locatif occupe une place centrale dans la constitution du patrimoine des ménages. Il présente des atouts bien connus : effet de levier du crédit, visibilité de l’actif, revenus potentiels réguliers et perspectives de valorisation à long terme. Mais sur le plan fiscal, c’est aussi une matière exigeante, car le traitement de vos loyers dépend directement de la qualification juridique de l’activité locative.

En pratique, la frontière déterminante est simple en apparence : louer un bien vide relève de la location nue ; louer un bien suffisamment équipé pour permettre au locataire d’y vivre normalement relève de la location meublée.

Pourtant, derrière cette distinction matérielle se cache une divergence fiscale majeure. Ce basculement change la méthode de calcul, les charges déductibles, les possibilités d’optimisation et même la logique de taxation à la revente.

L’objectif de ce chapitre est donc de clarifier les deux grands régimes de la fiscalité immobilière : d’un côté, la location nue avec le micro-foncier, le régime réel et le déficit foncier ; de l’autre, la location meublée non professionnelle (LMNP), avec le micro-BIC, le réel et la réforme 2025 sur la plus-value.

1. La location nue : imposée dans la catégorie des revenus fonciers

Lorsque vous louez un logement vide, les loyers perçus sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers. La logique fiscale est directe : vous déterminez un revenu foncier net, qui s’ajoute à vos autres revenus imposables et supporte ensuite le barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi que les prélèvements sociaux.

Cela signifie qu’à TMI élevé (30 % ou plus), la fiscalité de la location nue peut devenir extrêmement lourde. Deux régimes de calcul existent :

2. Le déficit foncier : le principal levier de la location nue

Le déficit foncier naît lorsque les charges déductibles (notamment suite à de gros travaux de rénovation) excèdent le montant des loyers perçus. C’est un mécanisme central, parce qu’il permet, sous conditions, d’utiliser une partie de ce déficit pour diminuer votre revenu global (votre salaire).

La règle est technique mais fondamentale :

• La part du déficit qui résulte de dépenses autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an.
• Si le déficit est supérieur, ou s’il provient des intérêts d’emprunt, l’excédent n’est pas perdu : il est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
• Condition stricte : Le logement doit continuer d'être loué nu pendant au moins 3 ans après l'année d'imputation du déficit.

👉 Concrètement, le déficit foncier est surtout efficace pour les contribuables déjà situés dans une tranche d’imposition significative (TMI à 30 % et plus), car la baisse de revenu global produit alors un effet d'économie d'impôt immédiat très puissant.

3. La location meublée (LMNP) : un changement de catégorie fiscale

Dès lors qu’un logement est loué meublé au sens juridique, les revenus relèvent non plus des revenus fonciers, mais des BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux). Le ministère de l’Économie rappelle qu’un logement meublé doit être équipé d’un mobilier suffisant pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement (literie, plaques de cuisson, vaisselle, etc.).

Pour la location meublée longue durée, lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 23 000 € ou inférieures au montant des autres revenus d’activité du foyer, le bailleur est en principe considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Ce statut permet d’accéder soit au micro-BIC, soit au régime réel BIC.

4. Le micro-BIC en LMNP : simplicité et abattement de 50 %

Si les recettes locatives annuelles sont inférieures à 77 700 € HT, vous relevez du régime micro-BIC. L’administration applique un abattement forfaitaire de 50 % (au lieu des 30 % du micro-foncier), représentatif des charges.

Ce régime a pour avantage d’être simple. Mais comme toujours, la simplicité peut coûter cher si vos charges réelles sont élevées. Dès lors que vous financez le bien à crédit ou supportez des frais importants, le régime réel devient souvent beaucoup plus pertinent.

5. Le réel en LMNP : charges déductibles et amortissement

Le régime réel en LMNP change complètement la logique fiscale. Vous déduisez vos charges réelles et pouvez en plus pratiquer des amortissements comptables sur l'immeuble (hors valeur du terrain) et sur le mobilier. C’est cette combinaison qui a longtemps fait du LMNP au réel l’un des régimes les plus recherchés.

La mécanique est la suivante :

• Les loyers sont diminués des charges décaissées (intérêts, assurance, taxe foncière, honoraires d'expert-comptable...).
• Ensuite, l’amortissement permet d’étaler comptablement, sur plusieurs années, la perte de valeur théorique du bien.

Le LMNP au réel n’a jamais été une "absence d'impôt" : c’était une forte capacité de différer l’imposition grâce à un mode de calcul comptable très favorable.

6. La réforme 2025 : la réintégration des amortissements à la revente

Le point de rupture est intervenu avec la loi de finances pour 2025.

Le ministère de l’Économie précise désormais clairement qu’en LMNP au réel, au moment de la revente, les amortissements comptables antérieurement déduits des recettes locatives sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession.

Autrement dit, l’avantage procuré pendant la phase d’exploitation n’est plus neutre au moment de la sortie. Plus vous avez réduit votre base taxable au fil des années grâce aux amortissements, plus la base de calcul de la plus-value sera mécaniquement relevée lors de la cession.

👉 Cela ne signifie pas que le LMNP est devenu inintéressant (la création de trésorerie nette d'impôt reste vitale pour rembourser le crédit). Cela signifie qu’il faut désormais le présenter pour ce qu’il est réellement : un régime de différé d’imposition puissant, qui vous rattrape partiellement lors de la revente.

7. Les erreurs les plus fréquentes

• Rester en micro-foncier avec un gros crédit : La simplicité se paie par une surimposition si vos intérêts et charges dépassent 30 % des loyers.
• Penser que le déficit foncier est un remède universel : Son intérêt dépend fortement de votre TMI (faible impact pour un TMI à 11 %).
• Croire que le LMNP "efface l’impôt" définitivement : Depuis la réforme 2025, cette présentation n’est plus correcte. Il faut raisonner en coût fiscal global sur toute la durée de détention, revente incluse.
• Faire de la location meublée de façade : Le logement doit être réellement meublé conformément aux critères légaux, faute de quoi la qualification fiscale peut être requalifiée par le fisc.

Questions fréquentes